第109章：头都大了

香车，美人，名牌等身，进出豪华别墅，骄傲的东方飒飒公主，在一天之内迫不及待的花掉了近四十万，为的是把她的男人云寒打造得象一位富家公子，至少行头上象。

可小人物云寒心里清楚，自己不过是一个速成的伪阔少，接下来才是真考验，若是过不了房产开发这一关，休想摘掉鸭子的头衔，在普通人眼里穷小子除了靠吃软饭之外，怎么可能一夜间华丽变身？装b也要合乎逻辑不是？

若干年前，站在巨人肩膀上的巨人，从苹果往地面掉，悟出了万有引力定律，同期的天朝天才悟出了万恶为首。上床不是一种恶，恶的是人们习惯把太多床下的东西，带到了床上，于是睡觉变得很沉重，穷男人跟富小姐睡觉，更沉重，云寒深切体会到了这一点。

一个很耐人寻味的数字是相当长的时期内，世界排名前十位的富人中，居然没有一个拿到了大学学位，这项研究成果曾经很是激励了不少青少年中途辍学，信心满满的去淘金闯商海然后灰头土脸的仆街。

要知道数十年前，全球人口大学入读率不到百分之四，如今达到了多少？加上天桥底下几乎可以以假乱真的办证，博士一百二，硕士一百，学士八十，今晚给定金，明早毕业拿证走人，照这种趋势发展下去，再过一些日子，没念过大学的人将比大熊猫还稀有，而且，大凡成功人士，都喜欢把自己的青少年阶段描绘得惨不忍睹一肚子辛酸，以证明他取得今天的成就是多么的不简单不同寻常，没念过大学的云寒，显然不能从中获得多少信心动力和力量源泉，他现在最缺的一是懂地产开发的专业人才，二是一笔数额不菲的启动资金，少了这两样，再他妈酷的武功也是白搭。

长沙道上的大佬东方魁，尽管见识了云寒那惊艳绝伦的太极掌八极拳，对云寒的功夫刮目相看佩服不已，但一码归一码不能混淆不可等同，四肢发达头脑简单者多的去了，真要他投资大把的银两，专门成立一家公司，将房产开发的重任放在一个二十挂零连烧饼都没卖过的后生崽肩上，除非他吃错了药神经错乱异想天开！

生意就是生意，靠的主要是经营头脑经营手段还有人脉关系，而决非有敏捷的身手就万事大吉，从第一条好汉项羽到第一条好汉吕布到第一条好汉李元霸再到第一条好汉李自成，哥几个加起来还没活过一百五十岁，那还是在冷兵器时代，如今，一两百人近不了身？好吧，从一千米外用狙击步枪给你一颗子弹！黑道也要讲究风险评估投入产出的，手底下那么多兄弟要吃要喝要花要用，几十年打打杀杀积累起来的那点资产容易么？

东方魁的算盘很清晰，用武力从韩权手中夺过的天一酒吧，那是成熟的优质资产，一接手就可以带来不菲的营业收入，可以摸得到看得见利润，而市郊的那块荒草茂盛的空地，表面看一片平静，暗地里盯着它的人多着哩，要转化为现实的财富八字还没一撇，你云小子若是有本事能黄土变成金，咱们大秤杆分金日后有你施展的大舞台，你若是一筹莫展弄不出啥名堂，那对道上的说辞也有个冠冕堂皇的交代，三叔论功行赏给过他施展的机会，是他自己没好好把握，绝对不能怪谁怨谁！

老狐狸终究是老狐狸，即便是面对有很大希望成为侄女婿的云寒，也留了一手，使自己立于江湖道义的至高点，又不必冒太大的风险，不愧是长沙道上的东方不败！

小富婆飒飒所谓的不缺钱，那也只是不缺零花钱而已，解决一两百万对她而言不成问题，而至少大几千万的启动资金，则是大问题，长沙道上的刁蛮公主也无能为力。

急于要证明自己的云寒，读着实用手册，渐渐眉头紧锁，成了个倒八字型，为了能直观的展现他面临的困境，不妨实录如下：（说不准读完本章，若干年后，读者群中就混出了几位地产大鳄横扫大江南北也未可知，一切皆有可能嘛。）

第一步房地产开发公司的设立。

内资房地产综合开发公司的法律程序：1、公司设立准备，、申请资质等级审批，、申请办理企业名称预先核准，4、办理工商注册登记，5、办理税务登记。

房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费，、企业法人变更登记费，、企业法人年度检验费，4、补、换、领证照费。

第二步房地产开发项目的立项和可行性研究。

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序：1、选定项目，签定合作意向书，、初步确定开发方案，、申报规划要点，4、申报、审批项目建议书，5、编制项目可行性研究报告，6、申报、审批项目可行性研究报告。

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费：1、可行性研究费，、建设工程规划许可证执照费。

第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套。

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序：一、房地产开发项目的规划设计：1、申报选址定点，、申报规划设计条件，、委托作出规划设计方案，4、办理人防审核，5、办理消防审核6、审定规划设计方案，7、住宅设计方案的专家组审查，8、落实环保“三废”治理方案，9、委托环境影响评价并报批，10、建设工程勘察招、投标，11、委托地质勘探，1、委托初步设计，1、申报、审定初步设计。

二、房地产开发项目的市政配套：14、征求主管部门审查意见，15、落实市政公用设施配套方案，16、报审市政配套方案，17、市政各管理部门提出市政配套意见，18、市政管线综合。

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费：1、工程勘察（测量）费，、工程设计费，、建设工程规划许可证执照费，4、竣工档案保证金，5、临时用地费，6、临时建设工程费，7、建设工程勘察招标管理费，8、勘察设计监督管理费，9、古建园林工程设计费。

第四步房地产开发项目土地使用权的取得。

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序：一、国有土地使用权的出让：1、办理建设用地规划许可证，、办理建设用地委托钉桩，、办理国有土地使用权出让申请，4、主管部门实地勘察，5、土地估价报告的预审，6、委托地价评估，7、办理核定地价手续，8、办理土地出让审批，9、签订国有土地使用权出让合同，10、领取临时国有土地使用证，11、领取正式国有土地使用证，1、国有土地使用权出让金的返还。

二、国有土地使用权的划拨：1、国有土地使用权划拨用地申请，14、主管部门现场勘察，15、划拨用地申请的审核、报批，16、取得划拨用地批准。

三、集体土地的征用：17、征用集体土地用地申请，18、到拟征地所在区（县）房地局立案，19、签订征地协议，0、签订补偿安置协议，1、确定劳动力安置方案，、区（县）房地局审核各项协议，、市政府下文征地，4、交纳菜田基金、耕地占用税等税费，5、办理批地文件、批地图，6、办理冻结户口，7、调查户口核实劳动力，8、办理农转工工作，9、办理农转居工作，0、办理超转人员安置工作，1、地上物作价补偿工作，、征地结案。

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费：1、地价款（土地出让金），、资金占用费、滞纳金，4、土地使用费，5、外商投资企业土地使用费，6、防洪工程建设维护管理费，7、土地闲置费，8、土地权属调查、地籍测绘费，9、城镇土地使用税，10、地价评估费，11、出让土地预订金，1、征地管理费，1、土地补偿费，14、青苗及树木补偿费，15、地上物补偿费，16、劳动力安置费，17、超转人员安置费，18、新菜田开发建设基金，19、耕地占用税。

第五步房地产开发项目的拆迁安置。

房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序：1、委托进行拆迁工作，、办理拆迁申请，、审批、领取拆迁许可证，4、签订房屋拆迁责任书，5、办理拆迁公告与通知，6、办理户口冻结，7、暂停办理相关事项，8、确定拆迁安置方案，9、签订拆迁补偿书面协议，10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置，11、发放运作拆迁补偿款，1、拆迁施工现场防尘污染管理，1、移交拆迁档案资料，14、房屋拆迁纠纷的裁决，15、强制拆迁。

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费：1、房屋拆迁补偿费，、搬家补助费，、提前搬家奖励费，4、临时安置补助费（周转费），5、清理费，6、停产停业综合补助费，7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费，8、一次性异地安置补助费，9、房屋拆迁管理费，10、房屋拆迁服务费。

第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段。

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序：一、房地产开发项目开工前准备工作：1、领取房地产开发项目手册，、项目转入正式计划，、交纳煤气（天然气）厂建设费，4、交纳自来水厂建设费，5、交纳污水处理厂建设费，6、交纳供热厂建设费，7、交纳供电贴费及电源建设集资费，8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续，9、设计单位出报批图，10、出施工图，11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金，1、办理消防审核意见表，1、审批人防工程、办理人防许可证，14、核发建设工程规划许可证，15、领取开工审批表，办理开工登记。

二、房地产开发项目的工程建设招投标：16、办理招标登记、招标申请，17、招标准备，18、招标通告，19、编制招标文件并核准，0、编制招标工程标底，1、标底送审合同预算审查处确认，、标底送市招标办核准，正式申请招标，、投标单位资格审批，4、编制投标书并送达，5、召开招标会，勘察现场，6、召开开标会议，进行开标，7、评标、决标，8、发中标通知书，9、签订工程承包合同，0、工程承包合同的审查。

三、房地产开发项目开工手续的办理：1、办理质量监督注册登记手续，、建设工程监理，、办理开工统计登记，4、交纳实心黏土砖限制使用费，5、办理开工前审计，6、交纳投资方向调节税，7、领取固定资产投资许可证，8、报装施工用水、电、路，9、协调街道环卫部门，40、协调交通管理部门，41、交纳绿化建设费，签订绿化协议，4、领取建设工程开工证。

四、房地产开发项目的工程施工：4、施工场地的“三通一平”，44、施工单位进场和施工暂设，45、工程的基础、结构施工与设备安装，46、施工过程中的工程质量监督，五、房地产开发项目的竣工验收：47、办理单项工程验收手续，48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》，49、商品住宅性能认定，50、竣工统计登记，51、办理竣工房屋测绘，5、办理产权登记。

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费：1、三通一平费，、自来水厂建设费，、污水处理厂建设费，4、供热厂建设费，5、煤气厂建设费，6、地下水资源养蓄基金，7、地下热水资源费，8、市政、公用设施建设费，9、开发管理费，10、城建综合开发项目管理费，11、建筑行业管理费，1、绿化建设费，1、公园建设费，14、绿化补偿费，15、路灯维护费，16、环卫设施费，17、生活服务设施配套建设费，18、电源建设集资费（用电权费），19、外部供电工程贴费，0、建安工程费，1、建设工程招投标管理费，、合同预算审查工本费，、质量管理监督费，4、竣工图费，5、建材发展补充基金，6、实心黏土砖限制使用费，7、工程监理费，8、工程标底编制管理费，9、机电设备委托招标服务费，0、超计划用水加价，1、夜间施工噪声扰民补偿费，、占道费，、固定资产投资方向调节税。

第七步房地产开发项目的经营阶段。

房地产开发项目经营阶段的法律程序：一、本市外销商品房的销售：1、办理《外销商品房预（销）售许可证》，、选定中介代理机构和律师事务所，、与购房者签订认购书，4、签订正式买卖契约，5、办理签约公证，6、办理外销商品房预售契约公证，7、办理外销商品房的预售登记，8、外销商品房转让登记，9、外销商品房抵押登记，10、楼宇交付入住手续，11、办理产权过户手续。

二、本市内销商品房的销售：1、提交完成建设项目投资证明，1、签署预售内销商品房预售款监管协议，14、办理《内销商品房预（销）售许可证》，15、销售项目备案，16、委托中介代理机构进行销售，17、与购房者签订认购书，18、与购房者签订买卖契约，19、办理预售登记，0、办理转让登记，1、办理房地产抵押登记手续，、楼宇交付入住，、质量保证书和使用说明书，4、办理产权立契过户手续。

三、本市房地产出租的综合管理：5、房屋出租权的确认，6、申请房屋租赁许可证，7、出租人与承租人签订书面承租协议，8、租赁当事人办理租赁登记手续，9、租赁房屋的转租，0、房屋租赁关系的终止。

四、本市房地产出租的专项（外地来本市人员）管理：1、房屋出租权的确认，、出租人办理房屋租赁许可证，、出租人办理《房屋租赁安全合格证》，4、签订书面租赁协议，5、租赁双方办理租赁登记备案手续。

五、本市房地产的抵押：6、抵押权的设定，7、签订抵押合同，8、办理房地产抵押登记，9、抵押房地产的占管，40、抵押房地产的处分。

房地产开发项目经营阶段的相关税费：1、营业税，、城市维护建设税，、教育费附加，4、印花税，5、契税，6、土地增值税，7、企业所得税，8、个人所得税，9、房产税，10、城市房地产税，11、房屋产权登记费，1、房屋所有权证工本费，1、房产共有权执照费，14、房屋他项权利执照费，15、房屋买卖登记费，16、房屋买卖手续费，17、房屋租赁审核备案手续费，18、向来本市人员租赁房屋审核备案手续费，19、来市人员租赁私房合同登记备案手续费，0、房屋租赁登记费，1、房屋估价手续费，、房屋公证估价手续费，、房地产价格评估费，4、房地产中介服务费。

第八步房地产开发项目的物业管理阶段。

房地产开发项目物业管理阶段的法律程序：1、物业管理单位经营资质审批，、签署物业管理委托合同，、居住小区的物业接管综合验收，4、物业使用、管理、维修公约的核准，5、安排签订管理公约，6、制定、提供质量保证书和使用说明书，7、物业管理服务基本要求，8、物业管理委员会的设立。

房地产开发项目物业管理阶段的相关税费：1、居住小区物业管理启动经费，、共用部位共用设施设备维修基金，、普通居住小区物业管理费，4、高档住宅物业管理费，5、经济适用住房小区物业管理费，6、供暖费。

“丢凯佬母！这年头混黑道也要懂法律啊？”云寒忍不住骂了句流行的经典粤骂，“又不是八股取士八步赶蝉八年抗战八面来风八仙过海，凑什么八八八八啊？”小人物将实用手册往床头一摔，感觉头都要大了，他的耐性和定力在逐步消退，而更令他头疼头大的事儿，还在后头哩！（未完待续）